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律師話你知
​澳洲法律知識

海外投資審批政策的改動

23/12/2020

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​澳洲海外投資審批委員會 (Foreign Investment Review Board)(簡稱 FIRB) 在12月23日公佈了在2021年1月1日起全新的政策和收費。
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​海外投資審批委員會 (FIRB)
根據澳洲Foreign Investment Takeovers and Acquisitions Act 1975 (Cth) 的法例規定,所有海外人士(即非澳洲居民或持有有效的澳洲永久居民簽證)必須獲得FIRB的審批通知書才可以購買澳洲物業。

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上車靠「父幹」最後「自討苦吃」?

24/8/2020

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你會為在澳洲讀書/工作的子女「買樓」嗎?
​近年澳洲樓價高企,再加上低工資增長和高生活成本的關係,很多父母都有意為在澳洲讀書或工作的子女購置物業。另外,很多父母都想以「以房養學」的方式,從而達到抵銷留學期間所需要的支出及費用,而為子女購買物業。
贈送或借貸形式
​一般情況,父母都會以贈送或借貸的形式為子女購買澳洲物業。這兩種方式最不同之處為:
​
  • 贈送 – 不需要任何特別的文件註明,房子將會以禮物的形式贈送給子女;
  • 借貸 – 借款人必須在指定時間歸還給貸方。雙方都需要簽訂一份正規的借款協議書,以確保法律效力。根據案例,如果借款協議書的條款不清晰,物業有可能會變成贈送形式送予借款人。
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很多父母都會為在澳洲留學或工作購買物業,但是你知道風險嗎?

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澳洲「上車」系列-最後的「樓花印花稅優惠」?

17/7/2020

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由於近年澳洲的房價飊升,所以各州政府都實施不同的「辣招」為炙熱的房價降溫。由於墨爾本在2017 年的樓價於1年內增長了大約19.4% (根據CBRE 2017二季度澳洲房價報告),維多利亞州宣布在2017年7月1日起正式取消樓花印花稅優惠。
​
雖然樓花印花稅優惠已經於2017年7月1日前取消,但是如果買家經過「提名」而獲得物業並且該物業的合約日期為2017年7月1日前簽訂就可以享用此樓花印花稅優惠。
想了解「提名轉讓」-請按此。
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由於大部份在2017年7月1日前簽訂的樓花合約已經接近完工,市場上還有少量可享有「樓花印花稅優惠」的樓花轉讓的物業。
何謂「樓花印花稅優惠」(Off-the-plan concession) ?
根據印花稅條例,如果符合以下條件就可獲得樓花印花稅優惠:
  • 在2017年7月1日前簽訂買賣樓花合約;和
  • 買家在簽訂合約的日期時,房子還未完工 – 譬如:還未動工或完成工程。
 
一般情況下,房子的印花稅是根據合同的價格去計算的。但是,如果在樓花印花稅優惠應用的情況下 (即買家簽訂合約時,房子還未動工或正在興建中),房子的印花稅就會根據簽訂合同日期時的價值計算。

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澳洲人也頭痛的增值稅

1/5/2020

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在2019年12月,澳洲議會通過了Treasury Laws Amendment (Reducing Pressure on Housing Affordability Measures) Bill 2019的條例草案。此草案主要的目的是減輕澳洲住房負擔措施的壓力。

​近來,很多澳洲媒體報章雜誌也討論這份草案所帶來的影響。
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法案通過後,很多居住於海外的澳洲居民將受到影響。

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澳洲「上車」系列 -「鬼屋稅」

7/8/2019

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由於樓價高企,維多利亞政府為了加強房屋的實用性,在2018年開始徵收房屋空置稅,又稱為「鬼屋稅」。

根據2016年澳洲人口普查,全國大約12%的住宅房屋是處於空置狀態。為了增加房子的可負擔性,維多利亞州政府於2017年5月通過空置稅的法案,並且宣佈於2018年1月1日起實行。

維多利亞州的鬼屋稅是根據房價的1% 作為稅收費用。如果房子的價值為$500,000 ,鬼屋稅便是$5,000。房子的價值會根據市政府每2年的估價以斷定。​
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2016年澳洲人口普查顯示,全國大約12%的住宅房屋是處於空置狀態。

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澳洲「上車」系列 -土地條例大改動

4/7/2019

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維多利亞州地政府剛在6月4日正式通過土地買賣條例的法案 (Sale of Land Amendment Bill 2019)。法案是修改維多利亞州的土地買賣條例 (Sale of Land Act 1962),以保障消費者的權益。​
日落條款
​

日落條款是樓花合約必有的條款。該條款制定發展商最遲交樓的日期,以保障買賣雙方的利益(如發展商不能按時交樓(把土地分契並於土地廳登記註冊),雙方有權退出合約並且不用承擔法律責任和賠償 (除了退還已支付的訂金))。​
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新法案將會改變樓花合同裡的日落條款。
日落條款一般會動用於以下的情況:
  1. 發展商未能獲取政府的建築批文,因此工程未能開始;
  2. 因不能抗拒的因素 (譬如天災等) ,而導致工程未能按時完成。
​在上述的情況下,買家有權動用日落條款退出合約並取回定金。另一方面,發展商亦可選擇與買家重新簽訂合約,繼續該項目 (當然要得到買家同意)。
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澳洲物業管理公司的特權–知識帖 (下)

8/5/2019

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上回和大家分享了澳洲物業管理公司怎樣才能代屋苑作出某些決定。今回我們會分析物業管理公司在緊急情況下應有的應變措施。
​

不如一邊參考以下案例,一邊與大家分析。
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物業管理處有權在緊急情況下動用大廈維修基金支付緊急的維修開支。
案例
​
位於墨爾本的一棟住宅大廈因防火設備不符合規格(防火設備和大廈的外牆物料都必須重新安裝或更改)而被市政府發出通知,要求大廈必須於收到通知的7天內更換設備,並於30天內撤換全部外牆物料。一旦沒有按照規定,市政府有權以安全理由向法庭申請禁制令禁止任何人居住該大廈。此舉動是避免該大廈因外牆物料而導致火災 – 詳情參考墨爾本大廈失火案。
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澳洲物業管理 – 知識帖 (上)?

3/5/2019

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​「土地短缺」不是香港獨有的問題。從前澳洲常見的單幢房子已逐漸演變為聯排房屋,甚至在市中心隨處可見的高樓大廈。不論高樓大廈或聯排房屋,相信大家都聽過很多房子都是由物業管理處(Owners Corporation)管理及控制。物業管理處又是甚麼呢?
根據土地分割條例(Subdivision Act 1988),凡土地在分割後擁有「共用空間」,該物業必須成立物業管理公司管理該共用空間。簡單來說,如果土地分割成3份,而每一份都有共用的空間 (譬如: 車道),該屋苑必須由物業管理公司管理。但是,要注意一個常見的謬誤-肉眼看不到的共用空間不等於該套房子沒有物業管理處。
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澳洲墨爾本近年興建大量高樓大廈,而大廈一般都有物業管理處

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墨爾本大火案 – 建築商不用賠償!?

26/4/2019

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擾攘多年墨爾本La Crosse 大樓火災案件終於在2019年2月28日獲得裁決結果。這場審判一共用了22天,安排了20位證人出庭作供,56位住客以書面作供,以便釐清誰要對這場火災付上責任和賠償。
案件經過
2014年11月24日的凌晨,發生了近5年來墨爾本最嚴重火災。在墨爾本Docklands 區的La Crosse 大廈,一位居住在8樓的住客 (Mr Gubitta) 在露台吸煙後,在沒有完全把煙蒂熄滅的情況下,把煙蒂放在露台桌子上的膠盒裡。凌晨2點23分,整棟大廈的火警鐘響起,消防員在6分鐘後到達現場,發現火勢已經燒到14樓。在短短的六分鐘後,火勢已經燃燒到該大廈的頂層 (21樓),消防員在大概到達20分鐘後控制火勢。不幸中之大幸,整棟大廈約400多名住客都安全逃離,沒有任何傷亡。
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很多大廈外牆都使用了易燃的鋁複合材料(圖片僅供參考)。
根據消防員的調查報告顯示,該大廈的外牆使用了易燃的物料,從而導致火勢可以在短短10分鐘內把大廈所有的陽台都一瞬間延燒殆盡。

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澳洲「上車」系列-(墨爾本)轉樓花,風險高?

7/11/2018

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在維多利亞省買賣房產,不論你是買樓花或是現房,在一般情況下,買家是有權利在房子收樓前,進行提名(Nomination)到其他買家。

提名是指房子還沒有收樓前把合約轉讓到新的買家或更改買家。舉例來說,如果一對夫妻購買一間房子,後來因銀行貸款的問題而不能夠購買,同時,該夫妻的親戚對房子很有興趣,願意購買該房子。該夫妻便可以通過提名的方法,在成交前把合同提名到親戚名下,而該親戚就會變成房子新的買家。​
澳洲公寓是比較常見以提名的方式購買或出售
即使購買二手房都可以利用提名方法增加或轉換買家,以便取得貸款。

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