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律師話你知
​澳洲法律知識

澳洲「上車」系列-(墨爾本)轉樓花,風險高?

7/11/2018

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在維多利亞省買賣房產,不論你是買樓花或是現房,在一般情況下,買家是有權利在房子收樓前,進行提名(Nomination)到其他買家。

提名是指房子還沒有收樓前把合約轉讓到新的買家或更改買家。舉例來說,如果一對夫妻購買一間房子,後來因銀行貸款的問題而不能夠購買,同時,該夫妻的親戚對房子很有興趣,願意購買該房子。該夫妻便可以通過提名的方法,在成交前把合同提名到親戚名下,而該親戚就會變成房子新的買家。​
澳洲公寓是比較常見以提名的方式購買或出售
即使購買二手房都可以利用提名方法增加或轉換買家,以便取得貸款。
但是,利用提名去購買房子或利用提名方法出售房子會有一定的風險。各位買/賣家必須要衡量風險才去購買提名的房子或以提名的方法出售房子。
提名方式購買房子
好處
  1. 買家可以享有特定的印花稅優惠(需要視乎特定的狀況) -假如原買家是在2017年7月1日前簽訂樓花合同的話,提名買家也可以享有同樣的印花稅優惠
  2. 用以前的價格購入房子​ - 如果新的提名買家以原買家的合同價格購入房子,原買家可以用當時簽訂合同的價格購入房子。
壞處
  1. 不能夠跟原賣家商討合同的條款 - 由於買家已經跟原賣家簽署了買賣合約,如果合同裡面有任何對買家(包括提名買家)不利的條款,提名買家都要跟從原合同的條款。
  2. 有機會需要支付額外的印花稅 - 如果提名人以高出合同的價錢跟原買家購入房子,原買家跟提名買家都要支付全額印花稅。
  3. 不能夠享有新印花稅政策 - 假如提名買家符合首次置業的優惠,但是合同是在2017 年7月1日前簽訂,提名買家不會享有新的印花稅優惠。
  4. 額外律師費 - ​提名買家有機會需要支付買賣雙方的額外律師費。
提名方式出售房子
好處
  1. 提前出售 - 原買家能夠把房子在過戶前出售,省卻了在購買房子後再出售的時間和費用。
壞處
  1. 連帶責任 - 由於原買家是在原合同簽署名字的人,如果提名買家不能夠按時過戶,原買家是有責任繼續去履行合約。
  2. 有機會需要支付額外的印花稅 - 如果提名人以高出合同的價錢跟原買家購入房子,原買家跟提名買家都要支付全額印花稅。
  3. 額外律師費 - ​原買家還需要支付自己的買房和提名所有關手續的律師費。
由於以提名方法購買或出售房子風險比起直接跟賣家購買房子複雜,所以各位應該在購買前首先諮詢律師,如有需要,可能需要安排律師草擬提名協議書 (Deed of Nomination),以保障雙方的利益。所謂「不聽專家言,吃虧在眼前」。
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