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律師話你知
​澳洲法律知識

海外投資審批政策的改動

23/12/2020

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​澳洲海外投資審批委員會 (Foreign Investment Review Board)(簡稱 FIRB) 在12月23日公佈了在2021年1月1日起全新的政策和收費。
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​海外投資審批委員會 (FIRB)
根據澳洲Foreign Investment Takeovers and Acquisitions Act 1975 (Cth) 的法例規定,所有海外人士(即非澳洲居民或持有有效的澳洲永久居民簽證)必須獲得FIRB的審批通知書才可以購買澳洲物業。

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上車靠「父幹」最後「自討苦吃」?

24/8/2020

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你會為在澳洲讀書/工作的子女「買樓」嗎?
​近年澳洲樓價高企,再加上低工資增長和高生活成本的關係,很多父母都有意為在澳洲讀書或工作的子女購置物業。另外,很多父母都想以「以房養學」的方式,從而達到抵銷留學期間所需要的支出及費用,而為子女購買物業。
贈送或借貸形式
​一般情況,父母都會以贈送或借貸的形式為子女購買澳洲物業。這兩種方式最不同之處為:
​
  • 贈送 – 不需要任何特別的文件註明,房子將會以禮物的形式贈送給子女;
  • 借貸 – 借款人必須在指定時間歸還給貸方。雙方都需要簽訂一份正規的借款協議書,以確保法律效力。根據案例,如果借款協議書的條款不清晰,物業有可能會變成贈送形式送予借款人。
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很多父母都會為在澳洲留學或工作購買物業,但是你知道風險嗎?

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澳洲「上車」系列-最後的「樓花印花稅優惠」?

17/7/2020

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由於近年澳洲的房價飊升,所以各州政府都實施不同的「辣招」為炙熱的房價降溫。由於墨爾本在2017 年的樓價於1年內增長了大約19.4% (根據CBRE 2017二季度澳洲房價報告),維多利亞州宣布在2017年7月1日起正式取消樓花印花稅優惠。
​
雖然樓花印花稅優惠已經於2017年7月1日前取消,但是如果買家經過「提名」而獲得物業並且該物業的合約日期為2017年7月1日前簽訂就可以享用此樓花印花稅優惠。
想了解「提名轉讓」-請按此。
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由於大部份在2017年7月1日前簽訂的樓花合約已經接近完工,市場上還有少量可享有「樓花印花稅優惠」的樓花轉讓的物業。
何謂「樓花印花稅優惠」(Off-the-plan concession) ?
根據印花稅條例,如果符合以下條件就可獲得樓花印花稅優惠:
  • 在2017年7月1日前簽訂買賣樓花合約;和
  • 買家在簽訂合約的日期時,房子還未完工 – 譬如:還未動工或完成工程。
 
一般情況下,房子的印花稅是根據合同的價格去計算的。但是,如果在樓花印花稅優惠應用的情況下 (即買家簽訂合約時,房子還未動工或正在興建中),房子的印花稅就會根據簽訂合同日期時的價值計算。

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澳洲法例更新 - 2020年7月

10/7/2020

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移民顧問條例法案 Migration Amendment (Regulation of Migration Agents) Bill 2019
經歷多年的移民顧問條例法案 Migration Amendment (Regulation of Migration Agents) Bill 2019 終於在2020年6月15日在澳洲議會通過。

根據澳洲移民法例規定,所有澳洲移民顧問只可以提供「移民協助」(immigration assistance),只有澳洲執業律師才可以提供「移民法律協助」‘immigration legal assistance’而且必須於MARA登記。
由於澳洲執業律師一直由澳洲律師會監督 – 而且必須持有最少4年的法律學位和通過執業試才可成為澳洲律師跟普通移民顧問不同 (只需1年課程),所以新法例為了確保市民能夠分辨出只有律師才能夠提供「移民法律協助」‘immigration legal assistance’ – 而不需要MARA的二次監管。


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澳洲人也頭痛的增值稅

1/5/2020

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在2019年12月,澳洲議會通過了Treasury Laws Amendment (Reducing Pressure on Housing Affordability Measures) Bill 2019的條例草案。此草案主要的目的是減輕澳洲住房負擔措施的壓力。

​近來,很多澳洲媒體報章雜誌也討論這份草案所帶來的影響。
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法案通過後,很多居住於海外的澳洲居民將受到影響。

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難民簽證­­­-一個極度高危的簽證

31/10/2019

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難民簽證主要分為2大類別:
  1. 臨時難民簽證 (Temporary Protection visa and Safe Haven Enterprise visa) ;及
  2. 難民永久簽證 (Protection Visa)。 

​臨時難民簽證申請人必須是非法居留或非法進入澳洲的人士。簽證一般只有3到5年的期限。在申請難民永久簽證時,申請人必須持有有效的澳洲簽證。
​

難民簽證是一個非常複雜的簽證。在接受難民簽證前,移民局主要會考慮以下兩點:
  1. 申請人是否符合澳洲移民法「難民」的定義;
  2. 如不符合,申請人必須符合「保護標準」(Complementary Protection Criterion)。

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澳洲「上車」系列 -「鬼屋稅」

7/8/2019

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由於樓價高企,維多利亞政府為了加強房屋的實用性,在2018年開始徵收房屋空置稅,又稱為「鬼屋稅」。

根據2016年澳洲人口普查,全國大約12%的住宅房屋是處於空置狀態。為了增加房子的可負擔性,維多利亞州政府於2017年5月通過空置稅的法案,並且宣佈於2018年1月1日起實行。

維多利亞州的鬼屋稅是根據房價的1% 作為稅收費用。如果房子的價值為$500,000 ,鬼屋稅便是$5,000。房子的價值會根據市政府每2年的估價以斷定。​
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2016年澳洲人口普查顯示,全國大約12%的住宅房屋是處於空置狀態。

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澳洲「上車」系列 -土地條例大改動

4/7/2019

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維多利亞州地政府剛在6月4日正式通過土地買賣條例的法案 (Sale of Land Amendment Bill 2019)。法案是修改維多利亞州的土地買賣條例 (Sale of Land Act 1962),以保障消費者的權益。​
日落條款
​

日落條款是樓花合約必有的條款。該條款制定發展商最遲交樓的日期,以保障買賣雙方的利益(如發展商不能按時交樓(把土地分契並於土地廳登記註冊),雙方有權退出合約並且不用承擔法律責任和賠償 (除了退還已支付的訂金))。​
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新法案將會改變樓花合同裡的日落條款。
日落條款一般會動用於以下的情況:
  1. 發展商未能獲取政府的建築批文,因此工程未能開始;
  2. 因不能抗拒的因素 (譬如天災等) ,而導致工程未能按時完成。
​在上述的情況下,買家有權動用日落條款退出合約並取回定金。另一方面,發展商亦可選擇與買家重新簽訂合約,繼續該項目 (當然要得到買家同意)。
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技術移民 - EOI 2019年5月份獲邀結果

28/5/2019

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如我們上月估計,5月份被邀請的數量跟4月份的一樣 – 維持在較低的水平。5月份一共發出了110份邀請,而189簽證的佔100份。​
EOI邀請分數如下:
  • 達80分 - 36%;
  • 達85分 - 37%;
  • 達90分 - 22%;和
  • ≥ 95分 - 5%。
以下是一些熱門職業的最低獲邀分數及其EOI申請審批日期:

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技術移民簽證大改變?全新偏遠地區簽證一覽

14/5/2019

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由2019年11月16日起,以下的簽證將正式推出:
  • 489簽證(偏遠地區技術移民)變成 491 簽證;
  • 187簽證(偏遠地區雇主擔保)變成 494 簽證;和
  • 887簽證 變成 191簽證 (2022年正式生效)。​
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2019年11月起,偏遠地區技術移民將會有重大的變化

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