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律師話你知
​澳洲法律知識

上車靠「父幹」最後「自討苦吃」?

24/8/2020

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你會為在澳洲讀書/工作的子女「買樓」嗎?
​近年澳洲樓價高企,再加上低工資增長和高生活成本的關係,很多父母都有意為在澳洲讀書或工作的子女購置物業。另外,很多父母都想以「以房養學」的方式,從而達到抵銷留學期間所需要的支出及費用,而為子女購買物業。
贈送或借貸形式
​一般情況,父母都會以贈送或借貸的形式為子女購買澳洲物業。這兩種方式最不同之處為:
​
  • 贈送 – 不需要任何特別的文件註明,房子將會以禮物的形式贈送給子女;
  • 借貸 – 借款人必須在指定時間歸還給貸方。雙方都需要簽訂一份正規的借款協議書,以確保法律效力。根據案例,如果借款協議書的條款不清晰,物業有可能會變成贈送形式送予借款人。
圖片
很多父母都會為在澳洲留學或工作購買物業,但是你知道風險嗎?
贈送
父母應該在決定以贈送形式為子女購買物業時考慮以下幾點:
  • 父母會否將來突然需要金錢?
  • 物業是贈予給子女還是子女加上他們的配偶?
  • 物業是贈送給子女,將來他/她的配偶分開了,物業將如何分配?
  • 贈送物業給子女會對家庭其他成員造成壓力或糾紛嗎?譬如,其他小孩也會獲得相同的物業嗎?
  • 購買這個物業是「提前繼承」父母的資產嗎?
  • 如果有任何的法律訴訟對子女提告,對物業有影響嗎?
圖片
你確定即使將來有風險,你還會贈送物業給子女嗎?
借貸
如果父母以借貸形式給子女購買物業,應該慎重考慮以下的資料:
  • 借款協議需要如何證明?
  • 需要收取任何利息嗎? 免息可能影響到借款協議書的效力。
  • 如果申請銀行貸款,你知道銀行可以給你登記借款嗎?
  • 需要一些特別的條款,譬如「回購」、「強制贖回」嗎?
  • 父母是海外人士嗎? 需要到土地廳登記貸款嗎? 
根據澳洲法律,除非父母有特別證明或借款協議的條款詳盡,一般情況下,父母給予子女的房產都會歸納為「贈送形式」。

​其中一個著名的案例為Maddock & Anor (No.2) [2011] FMCAfam 1340。此案案情為 - 父母原本以借貸的形式為子女購買物業。該子女跟配偶因婚姻問題而需要分開,但是由於父母跟子女沒有草擬任何借款協議,法院裁定該房子以贈送形式給予子女。最後該子女配偶獲得房子的部分產權。
所以,如果父母需要安排借貸形式為澳洲的子女「上車」,應該獲得法律意見和草擬借款協議。
一同購買小貼士:
除了以上兩種形式外,有些父母更加會在房契上加上子女的名稱。在這些情況下,父母除了贈送或借貸形式意外,都應該仔細考慮以下的問題:

​假如...
  1. 購買物業時,是否必須要加入子女的名字?
  2. 如父母和子女以聯權形式購買,如將來情況改變時(譬如:出售等),雙方會有共識嗎?
  3. 如需要申請按揭,子女的財政有能力負擔嗎?
  4. 父母突然急需要錢財?
  5. 子女不能夠償還貸款?
  6. 子女跟他/她的配偶分開了?
  7. 將來有任何的法律訴訟對子女提告?
  8. 在出售房子的時候,售價低於購入價?
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