澳洲物業管理公司的特權–知識帖 (下)

上回和大家分享了澳洲物業管理公司怎樣才能代屋苑作出某些決定。今回我們會分析物業管理公司在緊急情況下應有的應變措施。
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不如一邊參考以下案例，一邊與大家分析。

物業管理處有權在緊急情況下動用大廈維修基金支付緊急的維修開支。

案例
​位於墨爾本的一棟住宅大廈因防火設備不符合規格（防火設備和大廈的外牆物料都必須重新安裝或更改）而被市政府發出通知，要求大廈必須於收到通知的7天內更換設備，並於30天內撤換全部外牆物料。一旦沒有按照規定，市政府有權以安全理由向法庭申請禁制令禁止任何人居住該大廈。此舉動是避免該大廈因外牆物料而導致火災 – 詳情參考墨爾本大廈失火案。
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由於事態緊急，物業管理處有權立刻安排消防專家把所有防火設備更換。他們也可以根據物業管理條例（Owners Corporations Act 2006）第45條，從大廈的維修基金支付緊急的救援開支。可是，更換外牆的費用超出基金儲備，物業管理處又怎樣作出相應的措施呢？

物業管理條例
根據物業管理條例，物業管理處有權向所有業主（按照房子佔大廈的比例）徵收額外的特別管理費。這個特別管理費必先經過特別決議（上回提過，即最少75%通過）。當時，由於費用龐大，很多業主一時之間未能籌備足夠的資金，所以物業管理處代表了各業主向銀行借款。

​沒錯，借款！物業管理公司也必先通過特別決議。

特別決議（special resolution）最少有75%才可以通過。

看到這裡，有沒有覺得業主們有點無辜？不合符的防火設備和外牆物料應歸咎建築商，照理不應由業主們承擔維修的費用。唯一的解決方案是業主們需要先付維修費用，然後物業管理公司必須通過特別決議，才可對建築商提出法律訴訟。如果勝訴，業主便會獲得賠償。
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以上的案例可以證明物業管理處在作任何決定前都必須獲得業主的同意（通過特別決議）。而在緊急情況下，他們可以運用特別權力動用維修基金來支付相應的費用。

物業管理運作及程序複雜並受到不同條例的規限。所以，如果你是物業管理公司的代表或你對自己的物業管理公司運作有疑問，應獲得適當的法律諮詢，以免得不償失。

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