澳洲物業管理 – 知識帖 (上)？

​「土地短缺」不是香港獨有的問題。從前澳洲常見的單幢房子已逐漸演變為聯排房屋，甚至在市中心隨處可見的高樓大廈。不論高樓大廈或聯排房屋，相信大家都聽過很多房子都是由物業管理處（Owners Corporation）管理及控制。物業管理處又是甚麼呢？

根據土地分割條例（Subdivision Act 1988），凡土地在分割後擁有「共用空間」，該物業必須成立物業管理公司管理該共用空間。簡單來說，如果土地分割成3份，而每一份都有共用的空間 （譬如: 車道），該屋苑必須由物業管理公司管理。但是，要注意一個常見的謬誤－肉眼看不到的共用空間不等於該套房子沒有物業管理處。

澳洲墨爾本近年興建大量高樓大廈，而大廈一般都有物業管理處

曾經有一位準買家因房子擁有自己的車道，所以認為物業管理公司不適用。在拍賣成功後才得知該房子是由物業管理處管理。雖然房子之間不相連，但房子的地下水管道是跟鄰居共用，所以該房子是擁有「共用空間」。結果該買家在沒有預算的情況下需每年支付物業管理費－如果買家在購買房子前獲取專業的法律意見，便可以避免以上的「地雷」。

​決議（Resolution）
根據物業管理條例（Owners Corporations Act 2006），如物業管理公司需代大廈或屋苑作出決定（譬如控制物業管理的支出、安排清潔服務、維修和維護大廈等），必先通過年度大會。年會一般會討論收入、支出、服務等事項，而業主則有權利投票。物業管理處也可以舉行以下的決議：

一般決議	必須最少50% 通過 （處理一般事項譬如安排保險、基本的收費等)。
特別決議	必須最少75% 通過 （支付一些特別的費用譬如安排油漆公司維護大廈外牆、進行訴訟、增加或修訂物業管理條例、更新共用設施等）。
一致決議	必須一致（100%）通過 （主要是出售大廈的共用空間）。

無論是大廈或聯排別墅，只要有「共用空間」物業管理處就必須成立

另一方面，如果大廈或屋苑擁有超過13 戶，大廈或屋苑需選出業主立案法團。業主立案法團可以控制物業管理公司的權力，也可以即時通知物業管理公司大廈的狀況。

所以，擁有物業管理公司並不是一件壞事。物業管理公司可以專業安排和處理大廈的大小事務，為業主省卻不必要的煩惱。

那如果大廈或物業遇到緊急情況（譬如：外牆由易燃物料組成－跟2014年墨爾本大火案件類同），物業管理公司有沒有特權呢？我們下回分解。

如果閣下對物業管理條例有任何疑問，歡迎聯繫我們。

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