澳洲「上車」系列 - 買樓花，有秘笈？

買樓花，有秘笈？

眾所周知，買樓花(期房)是指在房子還沒興建或正在興建的情況下購買房屋。在投資的角度，樓花有很多的利弊買家需要自行分析。可是，在法律的角度來看，樓花的合同跟一般二手房或現房的合同有甚麼區別？基於樓花的房子還沒完成，大部分的合同都會有大量的條款和細則去保障雙方的利益。例如，在墨爾本購買樓花都會有以下有一些常見的條款：

條款	樓花合同	二手房/現房合同
定金	根據 「土地買賣條例」樓花合約的定金是不可以超過10%。	一般的情況下，定金都會在5-10% - 可以跟仲介協調。
冷靜期	一般的情況下，在簽訂合同後買家有冷靜期。	二手房同樣會有冷靜期 (除了拍賣或特殊情況下以外)。
過戶日期	一般是房子的土地分契在土地廳註冊和獲得入住証的14 天內成交或過戶。 由於在接獲通知到過戶日期比較短，所以買家必須提前預備所有的貸款和充足的資金。	跟賣家協議 – 通常會是在簽訂合同後的30/60/90 天內。
日落條款	如果土地分契在合同指定的時間內不能夠在土地廳註冊，買賣家有權利在該指定日期後取消合同，並且歸還所有的定金。	沒有此條款。
房屋設備 ​	在購買樓花合同裡都會列出所有的房屋設備 – 譬如：廚具、冷氣機、或浴室的材料等。買家必須清楚留意材料的資料。因為樓花合同通常都可以在施工期間隨時更換材料。​ 另外，房子通常都會有維修保養期，如有問題，在過戶後的指定時間內，可以安排賣家來維修。	一般只會指出所有不能夠 ”搬動” 的東西會包括在合同裡。詳細買家需要在簽訂合約前審閱合同。另外，除非合約列明，賣家不會會維修房子任何的問題。
特別條款	很多時候，樓花的合約都會有一些比較廣的特別條款。譬如賣家不會保證物業管理處的法規，街道的名稱、大廈的樓層會有所改變。房子的面積可以比起原設計圖不少於5% 等。	視乎狀況而定。不同的房子有不同的條款，譬如：電子過戶是否適用、雜費如何調整。在特別的情況下，可能有條款需要賣家安排承辦後，才可以過戶等。
雜費	開發商只會提供估計的價格，實際的收費要在過戶前才會知道。	在合同和賣家披露聲明裡會列出所有該年度的費用

除了上述一般常見的條款以外，由於樓花的合約比起普通的合約繁複和冗長，買家一定要在簽訂合約前給律師充足的時間審閱和跟開發商商討條款。很多時侯，樓花合約都會偏袒於開發商。

另外，買家在購買樓花的時候需要留意自己的財政狀況。由於過戶的時間可以從1年到5 年或更長時間，買家一定要確保在過戶的時候會獲得銀行貸款。假如買家在過戶的時候，不能獲得貸款而導致不能夠按時過戶的話，將會被視為違約和會被沒收已支付的定金。

另外，在一般的情況下海外人士只可以購買新房或樓花。 只有持有永久居留或澳洲居民才可以購買二手房。
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所以，在購買樓花合約前，買家絕對、絕對、絕對(很重要需要講3遍)要安排律師審批合同，以便導致將來不必要的損失。 所謂「不聽專家言，吃虧在眼前。」

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