家庭內戰：父母幫子女買房的法律陷阱

「家庭內戰爆發！父母借錢幫子女買房無協議，財產爭奪戰隨時開打！」延遲登記貸款文件可以引致3倍FIRB申請費。

​近來越來越多的父母選擇為子女購置房產提供財務支持，這樣的情況雖然表面上看似親情的表現，卻可能隱藏著許多法律風險。很多父母認為幫助小孩置業，能夠幫助小孩「贏在起跑線」。但是，事與願違在缺乏正式借款協議書的情況下，父母與子女之間的金錢關係可能會引發不能想像的法律爭議和意想不到的法律後果。

1. 借款協議書的重要性
借款協議書 (Loan Agreement)是一份確定貸款條件以及雙方權利義務的正式法律文件。在澳洲，無論是父母與子女之間的金錢交易，還是朋友之間的貸款交易，若無書面協議，將可能面臨以下法律風險：

1. 證據不足：如果未有明確的借款協議，未來若雙方發生爭議，可能無法有效證明借款的具體條款及還款安排。
2. 親屬間的誤解與爭執：未有正式協議時，子女可能將父母的資金看作贈與，而非貸款，導致在未來出現財產分割等問題時，難以維護父母或其他孩子的權益。
3. 法律責任的模糊性：未簽署正式借款協議可能會使父母與子女之間的法律責任界定模糊，並且在房產出售、繼承或其他法律程序中產生不必要的複雜性。

很多父母幫助兒女在澳洲購買房產，可是卻忽略了借款協議書的重要性。

2. 未簽借款協議的法律風險
我們律師行一直都有為父母在澳洲幫子女購買房產時提供借款協議書的法律意見。近來，我們律師行緊急處理一個有潛在性的案件。

案例分析
在今年年初月我們接到我們客戶的查詢，該案中，父母在過去幾年為在澳洲的女兒購買了3幢非常漂亮房屋。由於父母當時在成交物業時，並未跟女兒簽訂任何正式借款協議，所以為了保障父母的利益，我們律師行強烈建議他們立刻草擬借款協議並且在澳洲的土地廳註冊。可是，父母當時認為沒有迫切性，所以他們就暫時擱置了草擬文件。
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​可是峰迴路轉，在今年6月份的時候，我們得知客戶的女兒的婚姻狀況有改變，所以他們立刻需要安排草擬借款協議。

由於在2024年的4月份開始，所有的海外人士如果需要註冊借款協議在土地廳都必須支付3倍的申請費。由於客戶的狀況已經非常緊急，所以他們都需要支付合共澳幣$132,300.00的FIRB申請費。如果他們在年初的時候申請，他們只需要支付澳幣$44,100.00的申請費。
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幸好，我們律師行立刻幫助他們處理該案件，最後能夠迅速化險為夷。

另外，近來新南威爾士州的上訴法庭也處理一宗類同的案件。該案件的父親向他的兒子和兒媳提供了一筆澳幣一百二十萬元的資金，用於購買房產。這筆資金的性質在兒子和兒媳離婚後成為爭議的焦點。兒媳聲稱這筆錢是贈與，而非貸款，因此不需要償還並且指出該借款協議是帶有 “不公平的條款”。

法院判決
新南威爾士州上訴法院（NSWCA）在審理此案時，強調了書面證據的重要性和客觀證據優先於主觀意圖 - 法院強調，判斷資金性質應基於客觀證據，而非當事人的主觀意圖。這意味著，雙方的行為和書面記錄比未表達的內心想法更具法律效力。

最終，法院判定這份協議並沒有’不公平’條款，並且強調了書面證據的重要性和客觀證據優先於主觀意圖的重要性。這個案例強調了在家庭成員之間進行大額資金轉移時，確保有明確的書面協議的重要性，以避免未來的法律糾紛。

父母幫助子女購房是一個充滿愛與責任的舉動，但如果未能建立清晰的借款協議書，則可能面臨財產分配、遺產繼承、稅務責任等一系列複雜的法律問題。為了保障雙方的合法權益，並避免未來的法律爭議，父母應該在提供財務支持時，考慮簽署正式的借款協議書，並尋求法律專業人士的協助，確保所有條款和條件都得到明確的書面記錄。

​FIRB申請及登記
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