揭秘澳洲商業房地產購買的法律陷阱與機遇

外國投資者的秘密武器：如何在澳洲商業房地產中節省土地稅

除了澳洲住宅物業外，許多外國投資者也在澳洲購買商業房地產（如辦公大樓、倉庫、店鋪等）。雖然購買澳洲商業房地產的要求和程序比一般住宅物業更為複雜，但只要掌握一些關鍵策略，成功投資澳洲商業房地產是完全可行且能獲得巨大回報的。
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在某些特定情況下，外國投資者可以豁免印花稅（包括海外人士印花稅）、土地稅（某些特定州份）和外國投資審查委員會（FIRB）申請費。

​1. 外國投資審查委員會（FIRB）豁免
眾所周知，外國投資者在澳洲購買或擁有房地產時，通常需要獲得FIRB的批文。然而，某些情況下可以豁免FIRB審批，例如：

• 購買一般的商業物業且價格低於：
  • 澳幣三億一千萬（$310M）；或
  • 澳幣13.39億（$1,339M）— 如果買家來自自由貿易協定夥伴國家（如香港、韓國、日本和中國等）；或
  • 澳幣六千七百萬（$67M）— 如果該商業房地產屬於“敏感”房產（如運營中的礦山、靠近國防用地或擁有通信基礎設施的地產）。

請注意，如果購買的是空置商業用地或任何國家安全用地，無論價值如何，都需要獲得FIRB批文。

近年，很多外國投資者都投資大量的澳洲商業房地產。

​2. 印花稅減免
外國投資者在購買澳洲商業房地產時，通常需要支付額外的印花稅（Foreign Stamp Duty）。然而，澳洲大部分州不要求外國投資者支付海外人士印花稅。此外，有些州對外國投資者提供了印花稅減免政策，例如：

• 維多利亞州：從2024年7月1日起，外國投資者在購買商業房地產時，將不再需要支付印花稅，而僅需支付商業和工業房地產稅（CIPT）。這一政策變化旨在吸引更多外國投資，促進當地經濟發展。
• ​南澳州：從2018年7月1日起，南澳政府為促進商業地產發展，已經取消了商業房地產的印花稅。

3. 持續經營的GST豁免
在購買商業房地產時，雙方通常需要支付消費稅（GST）。然而，如果符合特定條件，可以享受GST豁免。根據A New Tax System (Goods and Services Tax) Act 1999法例，持續經營（Going Concern）是指在出售商業房地產時，該房地產作為一個持續運營的業務出售，並且符合以下條件(但不限於)，可以享受GST豁免：

• 業務持續運營：出售的房地產必須作為一個持續運營的業務，包括所有必要的資產和負債。
• 買賣雙方的協議：買賣雙方必須書面同意該交易為持續經營。
• GST登記：買賣雙方均需為GST登記。

​結論
根據我們的經驗和觀察，許多海外投資者僅關注住宅物業，卻忽略了商業地產這塊“未經雕琢的玉石”。許多外國投資者在澳洲購買商業房地產時會發現，通過FIRB豁免、印花稅減免、土地稅政策和GST豁免等策略，可以有效節省成本。此外，大部分商業租約年期較長，租金可按特定百分比逐年遞增。外國投資者可以在澳洲商業房地產市場中獲得更多機遇和更高回報。

FIRB申請及登記
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