澳洲房產交易全面大洗牌：解碼 2026 AML Tranche 2 反洗錢法第二階段新政解碼

反洗錢及反恐怖主義籌資法第二階段改革（AML Tranche 2 Reforms）

*由 2026 年 7 月 1 日起，澳洲房地產市場迎來了歷史上最嚴厲的監管政策－ 反洗錢及反恐怖主義籌資法第二階段改革（AML Tranche 2 Reforms）正式全面實施 。

這項鐵腕新政終結了過去跨境物業交易的「低調」時代，將所有房地產中介、律師及會計師推向了國家金融安全的執法前線監管者。

自此，任何買家購置澳洲物業或資產（包括住宅、商業物業等），均須配合律師進行法律強制性的「客戶盡職調查（CDD）」與「資金來源徹查（Source of Funds Verification）」。

根據最新修訂條例，專業中介機構與買家若未能遵循合規指引，將直接面臨最高 200 個罰款單位（200 Penalty Units）大約澳幣$7,280,000.00*  的嚴厲法定刑事與行政制裁，這意味著全澳律師行將不惜採取「零容忍」態度，直接拒絕辦理交割並依法向監管當局通報嫌疑。

*截止文章發布日期- 資料來源:
​https://www.austrac.gov.au/industry-and-business/obligations-and-guidance/consequences-not-complying

由2026年7月1日起 - AML Tranche 2 澳洲反洗錢法第二階段正式實施。

在 AML Tranche 2 澳洲反洗錢法新政下，置業已絕非「資金到位即可簽約」般簡單。為確保您的物業購置合同不因金融審查而陷入違約深淵，在簽署合約及與律師對接時，律師有權利跟您要求提供資金來源，而你必須主動且即時提供以下核心合規文件：

• 實名身份雙重驗證（KYC）：包含有效護照、海外身份證、以及最近三個月內顯示法定居住地址的公共事業機構賬單或銀行帳單。律師會根據你提供的資料經過指定的反洗黑錢的資料庫中獲得合規報告。
• 首期及尾款之全路徑資金鏈證明（Audit Trail）：必須清晰追溯至「每一分錢」的原始合法起點。若資金源於物業套現，須提交買賣合約或土地註冊處（Land Registry）查冊紀錄；若源於商業營利，須開具公司審計報告或持牌的核數師提供憑證。
• 第三方贈予及親屬資助之法律聲明：凡涉及父母或關聯人士財務資助（Gifts），資助人亦須同步接受 KYC 調查，並可能需要提供律師見證的「法律聲明書」，同時附上資助人的原始資金合法來源證明。

此外，買家在買賣過程中需要注意不可陷入「多賬戶拆分匯款（Structuring）」的致命盲點。多筆數額相近的小額資金從不同海外賬戶、或透過非正規非銀行金融渠道（如未經註冊的找換店）集中匯入澳洲，將在第一時間觸發 AUSTRAC 反洗錢系統的紅色警報。此舉不僅會很大可能導致您的資金遭澳洲銀行凍結，更有可能令您個人步入刑事調查的司法漩渦。

面對 2026 全新 AML Tranche 2 風暴，所有資產轉帳的每一步都容不得半點僥倖。請在進行任何交易提前跟本律師行溝通以確保你的資金符合法例規限。按此聯繫我們。

律師有權利詢問客戶獲取資金來源證明，以符合反洗黑錢第二階段的規定。

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